房屋借名登記怎麼認定?沒有簽借名契約也可以把房子要回來嗎? 2025-05-29
文/李宗原律師
借名登記是常發生之爭議，並不以有實際簽立書面契約為必要，口頭約定亦屬之。實務上發生爭議又沒有簽立書面契約時，法院會實際判斷各種事證，例如，房屋貸款為何人繳納?房屋稅何人繳納?有無兩造對話紀錄顯示有借名之事實?等等，並可能傳喚當初買賣之仲介、代書，綜合判斷之。借名登記通常類推委任之規定，即類推民法第５４９條終止借名關係，再依照類推５４１條，或依照民法第１７９條請求返還房屋。借名登記可能發生在各種財產權，例如股份、汽車等。
實務上借名登記之認定，本文列舉幾個供參考：
１．「與實務上所稱借名登記係以自己財產借用出名人名義去登記有別等語，然被上訴人此部分抗辯，要與上揭說明不符，尚無可採。(5)另參以：I、系爭6筆土地價值、面積，登記謝金梱名下之時間，以及謝金梱當時之年齡，佐以被上訴人迄今亦未提出任何實據以證明謝金梱於5、60年時，有相當資力購買系爭6筆土地。II、上訴人等人除繳交相關代金稅捐(見原審卷第104、110至113頁)，長達數十年間一直無償繼續占有使用系爭6筆土地，未見謝金梱及其家人有何反對之意思表示。III、足見系爭6筆土地應係謝四厚借名登記在謝金梱名下。」（臺灣高等法院花蓮分院109年度上更一字10號民事判決參照）。
２．「⒈按所謂「借名登記」契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，依契約之內部關係仍認借名人為真正所有權人（最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第1662號及99年度台上字第2448號判決意旨參照）。」（臺灣高等法院109年度上字925號民事判決參照）。
３．「⒈按所謂借名登記，乃指當事人約定一方將自己財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固可賦與無名契約之法律上效力，並類推民法委任之相關規定。」（臺灣高等法院104年度上字1194號民事判決參照）。
４．「又所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，故具名買受財產者本即有可能與實際購買人不同，是再審原告提出系爭買賣契約，僅足證明系爭不動產於92年間之買賣契約，係以再審原告名義與原屋主簽約，尚無從據以認定系爭不動產即是由再審原告所購買，亦核與前揭證人許毓伸證稱，再審原告僅於最後與仲介聯絡簽約及辦貸款時方出面乙情不相違，也與顧佩囷證稱伊於系爭房屋成交前、與原屋主商談買賣契約價金時均未見過再審原告，迄對保時再審原告與再審被告才一起至第一銀行對保等語並無不符，自難認係斟酌後再審原告可受較有利判決之證物。」（臺灣高等法院104年度再字21號民事判決參照）。
借名登記是常發生之爭議，並不以有實際簽立書面契約為必要，口頭約定亦屬之。實務上發生爭議又沒有簽立書面契約時，法院會實際判斷各種事證，例如，房屋貸款為何人繳納?房屋稅何人繳納?有無兩造對話紀錄顯示有借名之事實?等等，並可能傳喚當初買賣之仲介、代書，綜合判斷之。借名登記通常類推委任之規定，即類推民法第５４９條終止借名關係，再依照類推５４１條，或依照民法第１７９條請求返還房屋。借名登記可能發生在各種財產權，例如股份、汽車等。
實務上借名登記之認定，本文列舉幾個供參考：
１．「與實務上所稱借名登記係以自己財產借用出名人名義去登記有別等語，然被上訴人此部分抗辯，要與上揭說明不符，尚無可採。(5)另參以：I、系爭6筆土地價值、面積，登記謝金梱名下之時間，以及謝金梱當時之年齡，佐以被上訴人迄今亦未提出任何實據以證明謝金梱於5、60年時，有相當資力購買系爭6筆土地。II、上訴人等人除繳交相關代金稅捐(見原審卷第104、110至113頁)，長達數十年間一直無償繼續占有使用系爭6筆土地，未見謝金梱及其家人有何反對之意思表示。III、足見系爭6筆土地應係謝四厚借名登記在謝金梱名下。」（臺灣高等法院花蓮分院109年度上更一字10號民事判決參照）。
２．「⒈按所謂「借名登記」契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，依契約之內部關係仍認借名人為真正所有權人（最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第1662號及99年度台上字第2448號判決意旨參照）。」（臺灣高等法院109年度上字925號民事判決參照）。
３．「⒈按所謂借名登記，乃指當事人約定一方將自己財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固可賦與無名契約之法律上效力，並類推民法委任之相關規定。」（臺灣高等法院104年度上字1194號民事判決參照）。
４．「又所謂借名登記，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，故具名買受財產者本即有可能與實際購買人不同，是再審原告提出系爭買賣契約，僅足證明系爭不動產於92年間之買賣契約，係以再審原告名義與原屋主簽約，尚無從據以認定系爭不動產即是由再審原告所購買，亦核與前揭證人許毓伸證稱，再審原告僅於最後與仲介聯絡簽約及辦貸款時方出面乙情不相違，也與顧佩囷證稱伊於系爭房屋成交前、與原屋主商談買賣契約價金時均未見過再審原告，迄對保時再審原告與再審被告才一起至第一銀行對保等語並無不符，自難認係斟酌後再審原告可受較有利判決之證物。」（臺灣高等法院104年度再字21號民事判決參照）。
